不動産投資の研究講座＞スポンサー広告＞
Ads by Google
新しい記事を書く事で広告が消せます。
投稿日--年--月--
「今、不動産投資は有益な投資となりうるのか？」を分析するブログ
不動産投資の研究講座＞スポンサー広告＞
新しい記事を書く事で広告が消せます。
不動産投資の研究講座＞セミナーのお知らせ＞
不動産投資セミナーのお知らせ
不動産投資セミナーを行うことになりました。
今回予定している内容は、よくあるような夢をかきたてるような
販売目的の営業的セミナーではなく、
単なる成功イメージを与えるようなものではない、現実的に
リアルな数値による投資指数を主体とした数値を確認し、
投資判断が下せるノウハウをお伝えしたいと考えています。
不動産投資も投資である以上、リスク存在します。
しかし多くの不動産投資をすすめる情報では、
その一部がソフトに、オマケ程度に語られている
ように思われます。
収益不動産の売買の場合、他の投資における
金融商品等と違い、金融商品取引法の法律による
投資家保護ルールや縛りが徹底されていないこともあり
よく言えばおおらか、悪く言えばいい加減な市場でもあり
買った後に何かあれば「自己責任ですよ！」で終わらせてしまう
ようなところがあります。（コレデハコワスギマス）
金融商品取引法に代わる、法律上の保護としては
宅建業法等などがありますが、本来投資を主眼として
成立したものでない為、同じ機能を求めることは出来ません。
そうした不透明な市場ですが、確かに投資チャンネルとして
魅力のある部分をそなえているのも事実です。
そうした購入者（投資家）の方に不動産投資に関する情報
（メリット、投資パフォーマンス、リスク、判り易い投資手法）
などをオープンに出来れば、結果的に
いままで他の投資分野で資産運用や投資を行って
いた方（投資家）の参加も増えるこのになると考えます。
それに伴い良質なサービスを提供する企業などの
ビジネスチャンスも創出され、投資家にとっても
有効な投資チャンネルが増えることになるでしょう。
これから不動産投資を始める方なども是非セミナーに
参加していただき
「巷の成功イメージだけに左右されない」
「不動産の営業マンも舌を巻く」
そのような投資判断が出来る位のスキルをセミナーで、
身に付けていただければと考えています。
近年、不動産投資を始める方が、増えており、いろいろな所で
「不動産投資セミナー」が開催されています。
しかしながら、そうしたセミナーの中には、
「不動産投資をしましょう！」
「不動産投資は儲かりますよ！」的な内容も多いようです。
今回は、そういった成功イメージを与えることで不動産投資を
啓蒙するようなセミナーではありません。
株やその他の投資だけでなく、不動産投資にとっても重要な要素である
日本及び世界の金融市場のお金の流れが、近年の不動産市況に与えた影響や
不動産全体の値動きなどの経緯や傾向なども検証し、
その上で、個々の物件における不動産投資の投資効果を
詳細な数値で短期から長期に渡り、捉えることの重要性やその手法などを、
お伝えしたいと考えております。
私自身、不動産業及び建築・設計業務に関わる中で、
自身の不動産を収益としたことや、収益及び商業的建築プロジェクト
の業務に携わる中で、プロジェクトによる投資効果又は収益予測が
最優先され、そうしたことがプロジェクト成功には不可欠であることを
経験をしてきました。
そうしたことを経て、現在、不動産投資物件そのものを扱う業務に
携わっているのですが、不思議なことに収益不動産を
流通させる側の当事者（業者、担当者）でも、
それを購入する側である投資家の立場に立った、
投資目線や投資効果を十分試算や計算又は理解しないまま
売却価格を決めていたり(自身の利益計算は別)、
売却を考えている不動産所有者（売主）の方に、売却価格の
売り出し価格のアドバイスがされていたり、また、営業マンが
実質の投資効果を深く考えずに表面的な利回りや見栄えなどの
表面的な要素だけの情報提供で、不動産投資をお考えの方に
収益不動産を紹介している現状には、大変驚かされます。
他の投資においての金融商品等であれば厳しい法律上の縛りがあり、
かなり詳細なデータ提示やリスク提示をしなければならないのですが
不動産の場合、金融商品に当たらない（信託受益権等は別）為、
かなり不透明な投資市場が形成されているとも考えられます。
今までに物件の紹介を受けたことのある方で、
それまでに不動産投資において経験を重ねた方であれば、
「この物件って、買ってどうするの？」みたいな物件を、
紹介された経験もあるのではないでしょうか？
又、不動産投資に関する書籍を読んでいても
「これって、本当にうまくいくの？？？」的なことが
投資手法として書かれてあることも珍しくありません。
ここ数年は、平成元年のバブル時に匹敵するかそれ以上の規模の
「平成ファンドバブル」とも言われる不動産市況の狂乱状態があり、
２００７年を境にバブルは弾け、不動産市況は暴落状態に陥りました。
（リーマンショックなどは、その後の出来事の一つです。）
そうした不動産市況の動きは、不動産投資と当然関連するですが
あまりそうしたこととは関係なく、資産額（購入額）や家賃収入だけに
クローズアップされるような不動産投資の成功イメージとか成功事例が
ネットや書籍でも紹介されています。
しかしながら不動産の場合（不動産だけではないですが・・・）、
売却などを含めた出口が確定して初めて、その投資が成功か失敗かの判断が
確定できるものです。そのためには、そうした市況の動きを見極めた上で、
個々の収益不動産の売却までを想定した投資分析を行い、
期待投資効果として、どの程度までの下落率（含み損）に耐えられるのか
なども事前に数値で把握し、場合により臨機応変に金融や不動産市況の
動きに対処（売却）することも当然、投資として成功するために求められます。
そうしたことを考えた場合、投資としての不動産流通市場において
現在の収益不動産の購入者に提供される物件に関する情報の多くには、
本質的に投資判断をするのに必要な情報や数値データが
十分に提供されているとは言えないでしょう。
商業用収益不動産と違い、居住用収益物件（大規模を除く）を考えた場合、
通常、家賃相場等も形成されており、特にオーナーチェンジなどの場合、
その箱（収益物件）から得られる収益（投資）のキャパシティは、
ほぼ計算内に収まります。
キャピタルゲイン（売却益）以外のインカムゲイン（家賃収入）で計算外の
大幅な収益UPは、特殊な地域か商業物件、特殊なリメイク物件、コンバージョン
などの玄人的（業者）な物件操作以外、通常考えられません。
通常の居住用収益不動産の場合、そこから計算される収益つまり、
最終的に手の上に残る現金（利益）投資に関係する要素である
（税金、減価償却費、借入金返済額など）は、すべて確定した数値があり、
あやふやなものではありません。であるなら、購入前にキチンと計算すれば、
ほとんどは予測が立てられるものです。（後はその計画に従って賃貸経営を
的確に行うだけです。（これは企業経営も同じことです。）
購入してから、手元に現金が残らないなどの問題（購入後、急激に入居率が
激減するような場合などは別ですが）や税金の圧迫・家賃下落などの
収益減少によるCF（キャッシュフロー）の圧迫（デッドクロス）で
長期保有が出来なくなるなどの問題は、当初からおよそ予測できることなのです。
修繕維持費や空室率、家賃下落率なども、過去のデータや経験則から
突発的な事由でもなければ、大きくブレルこともないのですが、
購入されてからそうした問題に悩まされたり、苦しまれる方も
不動産投資を始められて間もない方には、少なくありません。
事前に確かな収益予測を立てた上でも、残る一番のリスクは、
売却する（又はしなければならない）場合の所有不動産の下落率です。
平成バブルが弾ける前であれば、少々のインカム（賃料収益）のロス（損失）は
キャピタルゲイン（売却益）で、補って余りある場合が多かったので
あまり大きな失敗をするケースが少なかったのです。
常に不動産全体として価値（価格）が右肩上がりだったからです。
不動産の場合、所有する（した）ことで成功できるパターンが当たり前の
ようになっていました。その代わり取得のハードルが高かったと言えます。
現在は、事情が全く違います。
取得＝（イコール）成功の方程式は単純に成り立ちません。
購入に関しては、金融機関の債権処理と利益確保、そして膨れる金融市場からの
資金の使途として利用され、ハードルは驚くほど低くなりました。
しかし、反対に取得者の所有後のリスクが増大する結果となりました。
「購入したら、売るつもりはありません。」と考えておられる方でも、
購入前に十分投資分析をしておかないと、経年とともに予想以上に
キャッシュフローが圧迫され（特に借入割合が多い場合などは）
長期的に持ちこたえることができなくなる場合や、そこまでいかなくても
取得後のアセット（資産の組み換え）時に、キャピタルロスが発生し
当初の家賃収入だけ見ると成功だと考えていたものも、結果としては
あまり投資効果が無く、結果として成功とも言えない可能性が高いのが
今の不動産投資の現状だと思われます。
そうしたリスクを回避する為にも事前に短期から長期にかけて投資分析を
十分におこない、保有不動産の年次程度ごとには、どれ位の下落率（含み損）に
耐えられるか（期待利回りを維持できるか）を検証し、不動産市況に応じては、
市況のタイミングを図り、売却に動くぐらいのプロ的スキームが必要とされるでしょう。
そうしたことで、今後の不動産投資は、過去においての不動産投資に較べ
シビアの投資スキルが要求され、それはプロの業者でも、もうすでに簡単には
行かなくなっています。（近年は、不動産大手でもあっけなく倒産します。）
また、いろいろな角度から投資物件を分析し、その物件の投資パフォーマンスを
十分、確認した上で、それが中途半端な投資効果しか得られないと判断できれば、
無理（大きな借入）してまで不動産投資などしなくても、それ以上の投資効果のある、
比較的リスクの少ない金融商品が他にあります。
そうした投資では、不動産管理などの余計な手間もかからないものでずっと楽です。
不動産投資も投資である以上は、そうしたものと比べても十分に投資効果がある
（またはリスクが少ない）との判断が出来てこそ、現物不動産を購入する意味もあるのでは
と考えます。
他の金融商品ほど投資に対する詳細な情報提示義務がない不動産投資の場合
十分に、ご自身で判断できる投資スキルを身に付けることが求められます。
そのような訳で、不動産投資をお考えの方に是非知っておいていただきたい内容を
今回のセミナーでお伝えする予定です。
今回の予定しているセミナーの内容は
●不動産・金融市況の流れを解説
●不動産投資指標の解説
●不動産投資事例の検証
●出口戦略の解説
●投資手法の事例による解説
●質疑応答
上記内容を予定しておりますが、時間等の都合で一部変更される
こともありますのでご了承下さい。
また、その後個別の相談等にも応じさせていただきます。
お気軽にお申し付け下さい。
また、セミナー中、セミナー後に営業セールス等は、一切行いません。
知識及び情報のご提供を目的としております。
□日時：7月25日（土）13:00〜15:00
□場所：さくら経営センター�蠧皀札潺福璽襦璽�
□参加費用：8,000円（税込）
詳しくは、下記オレスホームページのセミナーページまで
■お問合せ・申込み
��ｵﾚｽ・ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ
TEL：078-242-8885 FAX：078-242-4442
URL：http://ores-corp.com
E-mail:ores@oregano.ocn.ne.jp
■開催場所のさくら経営センター�蠅里完篤癲�
┏━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃■┃ さくら経営センター�蝓�
┣━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃ 『地域NO1の会計事務所として
┃ 高品質、高付加価値のサービスを提供し地域社会に貢献する』
┃
┃ さくら経営センター株式会社／完山公認会計士事務所
┃
┃ 兵庫県西宮市神楽町4−14 ﾌｸﾓﾄﾋﾞﾙ４階
┃ お問合せ Tel：0798-35-1527 Fax：0798-35-1537
┃ URL:http://sakurakeiei.tkcnf.com
┃
┃
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
今回予定している内容は、よくあるような夢をかきたてるような
販売目的の営業的セミナーではなく、
単なる成功イメージを与えるようなものではない、現実的に
リアルな数値による投資指数を主体とした数値を確認し、
投資判断が下せるノウハウをお伝えしたいと考えています。
不動産投資も投資である以上、リスク存在します。
しかし多くの不動産投資をすすめる情報では、
その一部がソフトに、オマケ程度に語られている
ように思われます。
収益不動産の売買の場合、他の投資における
金融商品等と違い、金融商品取引法の法律による
投資家保護ルールや縛りが徹底されていないこともあり
よく言えばおおらか、悪く言えばいい加減な市場でもあり
買った後に何かあれば「自己責任ですよ！」で終わらせてしまう
ようなところがあります。（コレデハコワスギマス）
金融商品取引法に代わる、法律上の保護としては
宅建業法等などがありますが、本来投資を主眼として
成立したものでない為、同じ機能を求めることは出来ません。
そうした不透明な市場ですが、確かに投資チャンネルとして
魅力のある部分をそなえているのも事実です。
そうした購入者（投資家）の方に不動産投資に関する情報
（メリット、投資パフォーマンス、リスク、判り易い投資手法）
などをオープンに出来れば、結果的に
いままで他の投資分野で資産運用や投資を行って
いた方（投資家）の参加も増えるこのになると考えます。
それに伴い良質なサービスを提供する企業などの
ビジネスチャンスも創出され、投資家にとっても
有効な投資チャンネルが増えることになるでしょう。
これから不動産投資を始める方なども是非セミナーに
参加していただき
「巷の成功イメージだけに左右されない」
「不動産の営業マンも舌を巻く」
そのような投資判断が出来る位のスキルをセミナーで、
身に付けていただければと考えています。
近年、不動産投資を始める方が、増えており、いろいろな所で
「不動産投資セミナー」が開催されています。
しかしながら、そうしたセミナーの中には、
「不動産投資をしましょう！」
「不動産投資は儲かりますよ！」的な内容も多いようです。
今回は、そういった成功イメージを与えることで不動産投資を
啓蒙するようなセミナーではありません。
株やその他の投資だけでなく、不動産投資にとっても重要な要素である
日本及び世界の金融市場のお金の流れが、近年の不動産市況に与えた影響や
不動産全体の値動きなどの経緯や傾向なども検証し、
その上で、個々の物件における不動産投資の投資効果を
詳細な数値で短期から長期に渡り、捉えることの重要性やその手法などを、
お伝えしたいと考えております。
私自身、不動産業及び建築・設計業務に関わる中で、
自身の不動産を収益としたことや、収益及び商業的建築プロジェクト
の業務に携わる中で、プロジェクトによる投資効果又は収益予測が
最優先され、そうしたことがプロジェクト成功には不可欠であることを
経験をしてきました。
そうしたことを経て、現在、不動産投資物件そのものを扱う業務に
携わっているのですが、不思議なことに収益不動産を
流通させる側の当事者（業者、担当者）でも、
それを購入する側である投資家の立場に立った、
投資目線や投資効果を十分試算や計算又は理解しないまま
売却価格を決めていたり(自身の利益計算は別)、
売却を考えている不動産所有者（売主）の方に、売却価格の
売り出し価格のアドバイスがされていたり、また、営業マンが
実質の投資効果を深く考えずに表面的な利回りや見栄えなどの
表面的な要素だけの情報提供で、不動産投資をお考えの方に
収益不動産を紹介している現状には、大変驚かされます。
他の投資においての金融商品等であれば厳しい法律上の縛りがあり、
かなり詳細なデータ提示やリスク提示をしなければならないのですが
不動産の場合、金融商品に当たらない（信託受益権等は別）為、
かなり不透明な投資市場が形成されているとも考えられます。
今までに物件の紹介を受けたことのある方で、
それまでに不動産投資において経験を重ねた方であれば、
「この物件って、買ってどうするの？」みたいな物件を、
紹介された経験もあるのではないでしょうか？
又、不動産投資に関する書籍を読んでいても
「これって、本当にうまくいくの？？？」的なことが
投資手法として書かれてあることも珍しくありません。
ここ数年は、平成元年のバブル時に匹敵するかそれ以上の規模の
「平成ファンドバブル」とも言われる不動産市況の狂乱状態があり、
２００７年を境にバブルは弾け、不動産市況は暴落状態に陥りました。
（リーマンショックなどは、その後の出来事の一つです。）
そうした不動産市況の動きは、不動産投資と当然関連するですが
あまりそうしたこととは関係なく、資産額（購入額）や家賃収入だけに
クローズアップされるような不動産投資の成功イメージとか成功事例が
ネットや書籍でも紹介されています。
しかしながら不動産の場合（不動産だけではないですが・・・）、
売却などを含めた出口が確定して初めて、その投資が成功か失敗かの判断が
確定できるものです。そのためには、そうした市況の動きを見極めた上で、
個々の収益不動産の売却までを想定した投資分析を行い、
期待投資効果として、どの程度までの下落率（含み損）に耐えられるのか
なども事前に数値で把握し、場合により臨機応変に金融や不動産市況の
動きに対処（売却）することも当然、投資として成功するために求められます。
そうしたことを考えた場合、投資としての不動産流通市場において
現在の収益不動産の購入者に提供される物件に関する情報の多くには、
本質的に投資判断をするのに必要な情報や数値データが
十分に提供されているとは言えないでしょう。
商業用収益不動産と違い、居住用収益物件（大規模を除く）を考えた場合、
通常、家賃相場等も形成されており、特にオーナーチェンジなどの場合、
その箱（収益物件）から得られる収益（投資）のキャパシティは、
ほぼ計算内に収まります。
キャピタルゲイン（売却益）以外のインカムゲイン（家賃収入）で計算外の
大幅な収益UPは、特殊な地域か商業物件、特殊なリメイク物件、コンバージョン
などの玄人的（業者）な物件操作以外、通常考えられません。
通常の居住用収益不動産の場合、そこから計算される収益つまり、
最終的に手の上に残る現金（利益）投資に関係する要素である
（税金、減価償却費、借入金返済額など）は、すべて確定した数値があり、
あやふやなものではありません。であるなら、購入前にキチンと計算すれば、
ほとんどは予測が立てられるものです。（後はその計画に従って賃貸経営を
的確に行うだけです。（これは企業経営も同じことです。）
購入してから、手元に現金が残らないなどの問題（購入後、急激に入居率が
激減するような場合などは別ですが）や税金の圧迫・家賃下落などの
収益減少によるCF（キャッシュフロー）の圧迫（デッドクロス）で
長期保有が出来なくなるなどの問題は、当初からおよそ予測できることなのです。
修繕維持費や空室率、家賃下落率なども、過去のデータや経験則から
突発的な事由でもなければ、大きくブレルこともないのですが、
購入されてからそうした問題に悩まされたり、苦しまれる方も
不動産投資を始められて間もない方には、少なくありません。
事前に確かな収益予測を立てた上でも、残る一番のリスクは、
売却する（又はしなければならない）場合の所有不動産の下落率です。
平成バブルが弾ける前であれば、少々のインカム（賃料収益）のロス（損失）は
キャピタルゲイン（売却益）で、補って余りある場合が多かったので
あまり大きな失敗をするケースが少なかったのです。
常に不動産全体として価値（価格）が右肩上がりだったからです。
不動産の場合、所有する（した）ことで成功できるパターンが当たり前の
ようになっていました。その代わり取得のハードルが高かったと言えます。
現在は、事情が全く違います。
取得＝（イコール）成功の方程式は単純に成り立ちません。
購入に関しては、金融機関の債権処理と利益確保、そして膨れる金融市場からの
資金の使途として利用され、ハードルは驚くほど低くなりました。
しかし、反対に取得者の所有後のリスクが増大する結果となりました。
「購入したら、売るつもりはありません。」と考えておられる方でも、
購入前に十分投資分析をしておかないと、経年とともに予想以上に
キャッシュフローが圧迫され（特に借入割合が多い場合などは）
長期的に持ちこたえることができなくなる場合や、そこまでいかなくても
取得後のアセット（資産の組み換え）時に、キャピタルロスが発生し
当初の家賃収入だけ見ると成功だと考えていたものも、結果としては
あまり投資効果が無く、結果として成功とも言えない可能性が高いのが
今の不動産投資の現状だと思われます。
そうしたリスクを回避する為にも事前に短期から長期にかけて投資分析を
十分におこない、保有不動産の年次程度ごとには、どれ位の下落率（含み損）に
耐えられるか（期待利回りを維持できるか）を検証し、不動産市況に応じては、
市況のタイミングを図り、売却に動くぐらいのプロ的スキームが必要とされるでしょう。
そうしたことで、今後の不動産投資は、過去においての不動産投資に較べ
シビアの投資スキルが要求され、それはプロの業者でも、もうすでに簡単には
行かなくなっています。（近年は、不動産大手でもあっけなく倒産します。）
また、いろいろな角度から投資物件を分析し、その物件の投資パフォーマンスを
十分、確認した上で、それが中途半端な投資効果しか得られないと判断できれば、
無理（大きな借入）してまで不動産投資などしなくても、それ以上の投資効果のある、
比較的リスクの少ない金融商品が他にあります。
そうした投資では、不動産管理などの余計な手間もかからないものでずっと楽です。
不動産投資も投資である以上は、そうしたものと比べても十分に投資効果がある
（またはリスクが少ない）との判断が出来てこそ、現物不動産を購入する意味もあるのでは
と考えます。
他の金融商品ほど投資に対する詳細な情報提示義務がない不動産投資の場合
十分に、ご自身で判断できる投資スキルを身に付けることが求められます。
そのような訳で、不動産投資をお考えの方に是非知っておいていただきたい内容を
今回のセミナーでお伝えする予定です。
今回の予定しているセミナーの内容は
●不動産・金融市況の流れを解説
●不動産投資指標の解説
●不動産投資事例の検証
●出口戦略の解説
●投資手法の事例による解説
●質疑応答
上記内容を予定しておりますが、時間等の都合で一部変更される
こともありますのでご了承下さい。
また、その後個別の相談等にも応じさせていただきます。
お気軽にお申し付け下さい。
また、セミナー中、セミナー後に営業セールス等は、一切行いません。
知識及び情報のご提供を目的としております。
□日時：7月25日（土）13:00〜15:00
□場所：さくら経営センター�蠧皀札潺福璽襦璽�
□参加費用：8,000円（税込）
詳しくは、下記オレスホームページのセミナーページまで
■お問合せ・申込み
��ｵﾚｽ・ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ
TEL：078-242-8885 FAX：078-242-4442
URL：http://ores-corp.com
E-mail:ores@oregano.ocn.ne.jp
■開催場所のさくら経営センター�蠅里完篤癲�
┏━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃■┃ さくら経営センター�蝓�
┣━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃ 『地域NO1の会計事務所として
┃ 高品質、高付加価値のサービスを提供し地域社会に貢献する』
┃
┃ さくら経営センター株式会社／完山公認会計士事務所
┃
┃ 兵庫県西宮市神楽町4−14 ﾌｸﾓﾄﾋﾞﾙ４階
┃ お問合せ Tel：0798-35-1527 Fax：0798-35-1537
┃ URL:http://sakurakeiei.tkcnf.com
┃
┃
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━