「今、不動産投資は有益な投資となりうるのか？」を分析するブログ
不動産投資の研究講座＞ 解析事例
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ある不動産の投資シミュレーション その７ 2009年04月02日
今回は「収益還元法」から5年後の売却価格を想定します。このマンションの満室想定年収が１１９５万円であり、地域的に家賃設定さえ適正であれば、空室率を８５％を維持することはむずかしくないと考えられますので、１１９５万円 × ８５％ ＝１０１５万円/年間が見込まれます。今回の５年後の想定であれば、大きくな下落率を見込む必要はないでしょう。そうしますと現在の表面利回りが満室想定で１３．２８％ですので、五年後...
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ある不動産の投資シミュレーション その６ 2009年03月24日
売却価格の想定のつづきです。取引事例による土地のおおよその現在価格が６０万円/坪と想定しました。次に建物の現在価格を原価法から算出することにします。ＲＣの場合、法定耐用年数を４７年と見ますと、この物件は現在築後１８年であり、残り２９年としますと、２９÷４７＝０．６１７０ＲＣ建築坪単価を６５万円と想定し、６５×０．６１７＝約４０万円/坪建築延べ面積 約６２０�屐別鵤隠牽慶據烹苅伊�円 × １８７坪 ＝￥７４...
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ある不動産の投資シュミレーション その５ 2009年03月23日
前回までは運営時のキャッシュフローに関するリターンを分析していましたが、今回は売却を含む投資が完結した時点での分析を考えてみます。（実はこれが一番大切です。この内容次第で、この投資の成功と失敗を左右するからです。）まず、５年後この収益不動産がいくらで売却できるを想定しなければなりません。まず、不動産の価格を算出する方法としては、概ね一般的に「取引事例法」・「原価法」・「収益還元法」の３方法がありま...
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ある不動産の投資シミュレーション その４ 2009年03月21日
前回に続きます。毎年、手元に残るキャッシュが平均約２８０万円、投下資本が２４３０万円 年間利回り（税引き後） １１．５％税引き前では、キャッシュフロー ４２３万円/年 に対して １７．４％は投資としては、決して悪い数字ではありません。リスク面での純利益に対するローン返済額の比率ＤＣＲ（債務回収比率）は５年を通して ２．２０以上、と一般的に金融機関が設定する値の１．４を大きく上回る為、ローン返済に対...
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ある不動産の投資シミュレーション その３ 2009年03月20日
前回に続きます。この物件の現況は、一般的に用いられる表面利回りで１３．３％となります。この利回りだけを見ますと、他の金融商品と比較して大変高利回りに思えます。では、実際に内容を見ていきましょう。まず、毎年のキャッシュフロー（ＣＦ）どれくらいになるのでしょうか？年間総利益（ＮＯＩ）＝実質稼動収入（満室時の８５％想定）−運営管理費用税引き前キャッシュフロー（ＣＦ）＝ ＮＯＩ − 年間ローン返済額税引き後...
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