不動産投資の研究講座
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「今、不動産投資は有益な投資となりうるのか？」を分析するブログ
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不動産投資セミナーのお知らせ
不動産投資セミナーを行うことになりました。今回予定している内容は、よくあるような夢をかきたてるような販売目的の営業的セミナーではなく、単なる成功イメージを与えるようなものではない、現実的にリアルな数値による投資指数を主体とした数値を確認し、投資判断が下せるノウハウをお伝えしたいと考えています。不動産投資も投資である以上、リスク存在します。しかし多くの不動産投資をすすめる情報では、その一部がソフトに
今回予定している内容は、よくあるような夢をかきたてるような
販売目的の営業的セミナーではなく、
単なる成功イメージを与えるようなものではない、現実的に
リアルな数値による投資指数を主体とした数値を確認し、
投資判断が下せるノウハウをお伝えしたいと考えています。
不動産投資も投資である以上、リスク存在します。
しかし多くの不動産投資をすすめる情報では、
その一部がソフトに、オマケ程度に語られている
ように思われます。
収益不動産の売買の場合、他の投資における
金融商品等と違い、金融商品取引法の法律による
投資家保護ルールや縛りが徹底されていないこともあり
よく言えばおおらか、悪く言えばいい加減な市場でもあり
買った後に何かあれば「自己責任ですよ！」で終わらせてしまう
ようなところがあります。（コレデハコワスギマス）
金融商品取引法に代わる、法律上の保護としては
宅建業法等などがありますが、本来投資を主眼として
成立したものでない為、同じ機能を求めることは出来ません。
そうした不透明な市場ですが、確かに投資チャンネルとして
魅力のある部分をそなえているのも事実です。
そうした購入者（投資家）の方に不動産投資に関する情報
（メリット、投資パフォーマンス、リスク、判り易い投資手法）
などをオープンに出来れば、結果的に
いままで他の投資分野で資産運用や投資を行って
いた方（投資家）の参加も増えるこのになると考えます。
それに伴い良質なサービスを提供する企業などの
ビジネスチャンスも創出され、投資家にとっても
有効な投資チャンネルが増えることになるでしょう。
これから不動産投資を始める方なども是非セミナーに
参加していただき
「巷の成功イメージだけに左右されない」
「不動産の営業マンも舌を巻く」
そのような投資判断が出来る位のスキルをセミナーで、
身に付けていただければと考えています。
近年、不動産投資を始める方が、増えており、いろいろな所で
「不動産投資セミナー」が開催されています。
しかしながら、そうしたセミナーの中には、
「不動産投資をしましょう！」
「不動産投資は儲かりますよ！」的な内容も多いようです。
今回は、そういった成功イメージを与えることで不動産投資を
啓蒙するようなセミナーではありません。
株やその他の投資だけでなく、不動産投資にとっても重要な要素である
日本及び世界の金融市場のお金の流れが、近年の不動産市況に与えた影響や
不動産全体の値動きなどの経緯や傾向なども検証し、
その上で、個々の物件における不動産投資の投資効果を
詳細な数値で短期から長期に渡り、捉えることの重要性やその手法などを、
お伝えしたいと考えております。
私自身、不動産業及び建築・設計業務に関わる中で、
自身の不動産を収益としたことや、収益及び商業的建築プロジェクト
の業務に携わる中で、プロジェクトによる投資効果又は収益予測が
最優先され、そうしたことがプロジェクト成功には不可欠であることを
経験をしてきました。
そうしたことを経て、現在、不動産投資物件そのものを扱う業務に
携わっているのですが、不思議なことに収益不動産を
流通させる側の当事者（業者、担当者）でも、
それを購入する側である投資家の立場に立った、
投資目線や投資効果を十分試算や計算又は理解しないまま
売却価格を決めていたり(自身の利益計算は別)、
売却を考えている不動産所有者（売主）の方に、売却価格の
売り出し価格のアドバイスがされていたり、また、営業マンが
実質の投資効果を深く考えずに表面的な利回りや見栄えなどの
表面的な要素だけの情報提供で、不動産投資をお考えの方に
収益不動産を紹介している現状には、大変驚かされます。
他の投資においての金融商品等であれば厳しい法律上の縛りがあり、
かなり詳細なデータ提示やリスク提示をしなければならないのですが
不動産の場合、金融商品に当たらない（信託受益権等は別）為、
かなり不透明な投資市場が形成されているとも考えられます。
今までに物件の紹介を受けたことのある方で、
それまでに不動産投資において経験を重ねた方であれば、
「この物件って、買ってどうするの？」みたいな物件を、
紹介された経験もあるのではないでしょうか？
又、不動産投資に関する書籍を読んでいても
「これって、本当にうまくいくの？？？」的なことが
投資手法として書かれてあることも珍しくありません。
ここ数年は、平成元年のバブル時に匹敵するかそれ以上の規模の
「平成ファンドバブル」とも言われる不動産市況の狂乱状態があり、
２００７年を境にバブルは弾け、不動産市況は暴落状態に陥りました。
（リーマンショックなどは、その後の出来事の一つです。）
そうした不動産市況の動きは、不動産投資と当然関連するですが
あまりそうしたこととは関係なく、資産額（購入額）や家賃収入だけに
クローズアップされるような不動産投資の成功イメージとか成功事例が
ネットや書籍でも紹介されています。
しかしながら不動産の場合（不動産だけではないですが・・・）、
売却などを含めた出口が確定して初めて、その投資が成功か失敗かの判断が
確定できるものです。そのためには、そうした市況の動きを見極めた上で、
個々の収益不動産の売却までを想定した投資分析を行い、
期待投資効果として、どの程度までの下落率（含み損）に耐えられるのか
なども事前に数値で把握し、場合により臨機応変に金融や不動産市況の
動きに対処（売却）することも当然、投資として成功するために求められます。
そうしたことを考えた場合、投資としての不動産流通市場において
現在の収益不動産の購入者に提供される物件に関する情報の多くには、
本質的に投資判断をするのに必要な情報や数値データが
十分に提供されているとは言えないでしょう。
商業用収益不動産と違い、居住用収益物件（大規模を除く）を考えた場合、
通常、家賃相場等も形成されており、特にオーナーチェンジなどの場合、
その箱（収益物件）から得られる収益（投資）のキャパシティは、
ほぼ計算内に収まります。
キャピタルゲイン（売却益）以外のインカムゲイン（家賃収入）で計算外の
大幅な収益UPは、特殊な地域か商業物件、特殊なリメイク物件、コンバージョン
などの玄人的（業者）な物件操作以外、通常考えられません。
通常の居住用収益不動産の場合、そこから計算される収益つまり、
最終的に手の上に残る現金（利益）投資に関係する要素である
（税金、減価償却費、借入金返済額など）は、すべて確定した数値があり、
あやふやなものではありません。であるなら、購入前にキチンと計算すれば、
ほとんどは予測が立てられるものです。（後はその計画に従って賃貸経営を
的確に行うだけです。（これは企業経営も同じことです。）
購入してから、手元に現金が残らないなどの問題（購入後、急激に入居率が
激減するような場合などは別ですが）や税金の圧迫・家賃下落などの
収益減少によるCF（キャッシュフロー）の圧迫（デッドクロス）で
長期保有が出来なくなるなどの問題は、当初からおよそ予測できることなのです。
修繕維持費や空室率、家賃下落率なども、過去のデータや経験則から
突発的な事由でもなければ、大きくブレルこともないのですが、
購入されてからそうした問題に悩まされたり、苦しまれる方も
不動産投資を始められて間もない方には、少なくありません。
事前に確かな収益予測を立てた上でも、残る一番のリスクは、
売却する（又はしなければならない）場合の所有不動産の下落率です。
平成バブルが弾ける前であれば、少々のインカム（賃料収益）のロス（損失）は
キャピタルゲイン（売却益）で、補って余りある場合が多かったので
あまり大きな失敗をするケースが少なかったのです。
常に不動産全体として価値（価格）が右肩上がりだったからです。
不動産の場合、所有する（した）ことで成功できるパターンが当たり前の
ようになっていました。その代わり取得のハードルが高かったと言えます。
現在は、事情が全く違います。
取得＝（イコール）成功の方程式は単純に成り立ちません。
購入に関しては、金融機関の債権処理と利益確保、そして膨れる金融市場からの
資金の使途として利用され、ハードルは驚くほど低くなりました。
しかし、反対に取得者の所有後のリスクが増大する結果となりました。
「購入したら、売るつもりはありません。」と考えておられる方でも、
購入前に十分投資分析をしておかないと、経年とともに予想以上に
キャッシュフローが圧迫され（特に借入割合が多い場合などは）
長期的に持ちこたえることができなくなる場合や、そこまでいかなくても
取得後のアセット（資産の組み換え）時に、キャピタルロスが発生し
当初の家賃収入だけ見ると成功だと考えていたものも、結果としては
あまり投資効果が無く、結果として成功とも言えない可能性が高いのが
今の不動産投資の現状だと思われます。
そうしたリスクを回避する為にも事前に短期から長期にかけて投資分析を
十分におこない、保有不動産の年次程度ごとには、どれ位の下落率（含み損）に
耐えられるか（期待利回りを維持できるか）を検証し、不動産市況に応じては、
市況のタイミングを図り、売却に動くぐらいのプロ的スキームが必要とされるでしょう。
そうしたことで、今後の不動産投資は、過去においての不動産投資に較べ
シビアの投資スキルが要求され、それはプロの業者でも、もうすでに簡単には
行かなくなっています。（近年は、不動産大手でもあっけなく倒産します。）
また、いろいろな角度から投資物件を分析し、その物件の投資パフォーマンスを
十分、確認した上で、それが中途半端な投資効果しか得られないと判断できれば、
無理（大きな借入）してまで不動産投資などしなくても、それ以上の投資効果のある、
比較的リスクの少ない金融商品が他にあります。
そうした投資では、不動産管理などの余計な手間もかからないものでずっと楽です。
不動産投資も投資である以上は、そうしたものと比べても十分に投資効果がある
（またはリスクが少ない）との判断が出来てこそ、現物不動産を購入する意味もあるのでは
と考えます。
他の金融商品ほど投資に対する詳細な情報提示義務がない不動産投資の場合
十分に、ご自身で判断できる投資スキルを身に付けることが求められます。
そのような訳で、不動産投資をお考えの方に是非知っておいていただきたい内容を
今回のセミナーでお伝えする予定です。
今回の予定しているセミナーの内容は
●不動産・金融市況の流れを解説
●不動産投資指標の解説
●不動産投資事例の検証
●出口戦略の解説
●投資手法の事例による解説
●質疑応答
上記内容を予定しておりますが、時間等の都合で一部変更される
こともありますのでご了承下さい。
また、その後個別の相談等にも応じさせていただきます。
お気軽にお申し付け下さい。
また、セミナー中、セミナー後に営業セールス等は、一切行いません。
知識及び情報のご提供を目的としております。
□日時：7月25日（土）13:00～15:00
□場所：さくら経営センター㈱内セミナールーム
□参加費用：8,000円（税込）
詳しくは、下記オレスホームページのセミナーページまで
■お問合せ・申込み
㈱ｵﾚｽ・ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ
TEL：078-242-8885 FAX：078-242-4442
URL：http://ores-corp.com
E-mail:ores@oregano.ocn.ne.jp
■開催場所のさくら経営センター㈱のご案内。
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┃ 『地域NO1の会計事務所として
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セミナーのお知らせ
2009-07-13T12:37:27+09:00
建築家
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不動産投資セミナー開催のお知らせ
不動産投資セミナーを行います。ネットや書籍等で紹介されている不動産投資法が本当に有効なのか？どうした不動産投資法が有効なのか？等々を誤魔化しの効かない詳細な数値で徹底的に分析及び解析する予定です。永年にわたる不動産取引の実務家であり、様々な工事プロジェクトに関わった建築のプロとしての視点も踏まえて多角的に不動産投資についてお伝えしたいと考えています。また、セミナー終了後、個別相談もお受けいたします
ネットや書籍等で紹介されている不動産投資法が
本当に有効なのか？
どうした不動産投資法が有効なのか？等々を
誤魔化しの効かない詳細な数値で徹底的に
分析及び解析する予定です。
永年にわたる不動産取引の実務家であり、
様々な工事プロジェクトに関わった
建築のプロとしての視点も踏まえて
多角的に不動産投資について
お伝えしたいと考えています。
また、セミナー終了後、個別相談もお受けいたしますので
お気軽にお申し出下さい。
開催日時：７月２５日（土） PM１３：００～１５：００
開催場所：兵庫県西宮市神楽町４番１４ ４F
さくら経営センター株式会社 セミナールーム
交通：JR線さくら夙川駅から南へ徒歩10秒「神楽町」交差点の南東青いビル４Ｆ
連絡先：TEL/０７８－２４２－８８８５ FAX/０７８－２４２－４４４２
メールでのお申し込みは → こちらから
詳しいセミナー開催情報は、下記ホームページにてアップされてます。
◇オレスコーポレーション 不動産投資セミナーのお知らせページ
http://ores-corp.com/semi.html
◇さくら経営センター株式会社内より セミナー案内のページ
http://kanyamacpa.com/
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セミナーのお知らせ
2009-06-30T16:17:56+09:00
建築家
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不動産投資を考える
前回まで、DCF法のことや割引率に関して少し長々と続きました。さらに、投資における 内部収益率 である IRR についても書いておきたいのですが、さらに数値上のややこしい内容になるので今回は、もっと不動産投資に対して判り易い検証で投資としての価値又はパフォーマンスがあるのか私なりに書いてみようと思います。書籍やインターネットで不動産投資で億単位の資産を築いたと言う方が成功例や体験段、投資手法などを述べて
少し長々と続きました。
さらに、投資における 内部収益率 である IRR についても
書いておきたいのですが、
さらに数値上のややこしい内容になるので
今回は、もっと不動産投資に対して判り易い検証で
投資としての価値又はパフォーマンスがあるのか
私なりに書いてみようと思います。
書籍やインターネットで不動産投資で
億単位の資産を築いたと言う方が
成功例や体験段、投資手法などを
述べておられます。
それはそれで良いのですが、私自身
収益不動産について不動産売買のプロでもあり、
一級建築士として建築のプロとしての立場から
不動産投資を研究していて、疑問に感じることも
多くあります。
他の方の成功例や投資スタイルに対する批判を
するつもりはありません。
私が興味があるのは、
投資価値があるか？
投資パフォーマンスがあるのか？
それだけです。
投資は全くの自己責任において行うことであるので
投資家が自身の判断ですればよいことです。
私は、自身の投資を大きく成功させたいことと
私自身の考えを客観的に検証する意味でこうして
記事にしています。
次回から具体的な例について考えていくことにします。
∴‥∵‥∴‥∵‥∴‥∴‥∵‥∴‥∵‥∴‥∴‥∵‥∴‥∵‥∴‥∴‥∵‥∴
近年の不動産投資はキャピタルゲイン重視ではなく、インカムゲインからの
キャッシュフローを、短期から長期にわたり予測し個々の不動産の投資戦略を
立てることが不動産投資成功のカギです。
そうした物件に関する情報をメルマガにてご紹介しています。
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投資コラム
2009-06-02T19:24:53+09:00
建築家
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割引率について 多分、最終回？
前回のつづきそもそも リスクプレミアム とは何なのか？・・・・でした。名前の変えたリスクプレミアムが加算された割引率にいったいどれだけの信憑性があるのでしょうか？その不動産鑑定士さん曰く「DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）にとって、割引率 は最も重要で大切なものである。その最重要なものが、具体的根拠のない数値を加算して、割引率と称しても、それを信用することは出来るであろうか？加えて、国債の
そもそも リスクプレミアム とは何なのか？・・・・でした。
名前の変えたリスクプレミアムが加算された割引率にいったいどれだけの信憑性が
あるのでしょうか？
その不動産鑑定士さん曰く
「DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）にとって、割引率 は最も重要で大切なものである。
その最重要なものが、具体的根拠のない数値を加算して、割引率と称しても、それを信用することは
出来るであろうか？
加えて、国債の利回りと不動産の割引率との関係があるのかということすら理論分析されていない。」
数年程前、ある外資系ファンドマネージャーの公演の中で、こんな話がありました。
「当社で、ハーバード大学を出た優秀な人間が、３０年かかって不動産のキャップレート（割引率と
同義とみなします。）と国債の利回りを分析しているが、未だに関係がわからない。
と言うことは、両者は無関係であるという結論に至らざる得ない。
日本の不動産鑑定書をよく見るが、キャップレートと国債利回りが相関関係にあるごとく
説明もなく使われている。
よく、それが通るものだと感心する。
日本の不動産鑑定士はデータの分析を行っているのですか？」
とかなり厳しい口調で述べられていました。
昨年末にも、大阪府庁舎本館を大阪市の第３セクタービル（WTC）に移転する計画をめぐり、
府 と 市 が
それぞれ別の鑑定機関で、不動産鑑定を実施したところ
府の鑑定額が、約９５億円
市の鑑定額が、約１５３億円
という鑑定結果になったことは記憶に新しいところです。
この鑑定額の開きは、ビルの収益性の評価基準が異なっていたことなどが
一因とされています。
一つの実物不動産に対して価値が、鑑定機関又は鑑定機関の鑑定士個人
の判断により変化するなら、そのような評価は客観性がなく恣意的な主観の
判断であると言えます。
大阪府・市は売買交渉に向け、「第３の価格」が必要と判断し、再鑑定を
行うことになりました。再鑑定は、お互いの鑑定手法を検証し、前提条件を
すり合わせた上で実施するとのこと。
結局は、運営するWTC社、大阪府、市など関係者の思惑が一致する金額を
むりくり算出するでしょう。まずは、総額ありきで、あとはむりくりそれに合わせた
評価数値を当てはめることになるのでしょう。
こういったことでも判りますように、結局、割引率などの数値も恣意的な数値であり、
いかにも専門的で真実味があるようなDCF法 なるものも
それを用いる個人の恣意的な数値にすぎないと考えられます。
こうしたこともあり、私自身、DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）を採用しない理由です。
それを用いないほうが不確定要素が少しでも少なくできるので、数値の指標に
信頼性がもてるのではないでしょうか？
その値から、個々の投資家の方が、今まで経験やご自身の考えをすり合わせて
投資価値やリスクを独自に割り引かれたら、本人にとって納得できる投資判断が
出来るのではないかと考えます。
一旦、このあたりで割引率についての考察は終わることにします。
∴‥∵‥∴‥∵‥∴‥∴‥∵‥∴‥∵‥∴‥∴‥∵‥∴‥∵‥∴‥∴‥∵‥∴
近年の不動産投資はキャピタルゲイン重視ではなく、インカムゲインからの
キャッシュフローを、短期から長期にわたり予測し個々の不動産の投資戦略を
立てることが不動産投資成功のカギです。
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投資コラム
2009-05-28T12:59:33+09:00
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割引率を考える 最終回
「割引率」についてもだいぶ長くなってしまいました。そろそろ最終回にしたいと思います。書ききれるかは？？？割引率に関してどのように率を決定したらいいのか悩んでいろいろ調べましたが・・・・・結局 わかりませんでした。直接、ファンド系の仕事をしておられる不動産鑑定士の方にお聞きしても「個々の鑑定士の判断なので・・・うんぬんかんぬん。」と言葉を濁される始末ですし、DCF法を声高におっしゃってるコンサルタント
「割引率」についてもだいぶ長くなってしまいました。
そろそろ最終回にしたいと思います。
書ききれるかは？？？
割引率に関してどのように率を決定したらいいのか
悩んでいろいろ調べましたが・・・・・
結局 わかりませんでした。
直接、ファンド系の仕事をしておられる不動産鑑定士の方にお聞きしても
「個々の鑑定士の判断なので・・・うんぬんかんぬん。」と
言葉を濁される始末ですし、
DCF法を声高におっしゃってるコンサルタントの方も割引率が大事ですよぉ～！
っとおしゃるのですがその決定手法については触れておられません。
根拠の無いものを用いて投資価値を判断するという
ワ・ケ・ノ・ワ・カ・ラ・イ 手法ということになります。
そうした中で、ある不動産鑑定士さんのお話で納得ができました。
その内容というのは、
「不動産の価格を求める収益還元法の中で、DCF法という手法があるが
そのDCF法に使われる割引率が、不動産鑑定の実務においてどういう数値が
使われているかと言うと
実は、割引率にどういう数値が使われているかは、あまりオープンにされない。
別に隠しているわけではないと思うが、何故か公にはオープンにされない。
ある不動産鑑定書（別の鑑定士が作成）では、割引率の記載が下記になっていた
国債利回り １．５％
リスクプレミアム ２．５％
流動性欠如プレミアム １．３％
資産の安全性プレミアム １．０％
-----------------------------
計 ６．３％
として６．３％の割引率であった。
初めて不動産鑑定書を見た人は、割引率とはこうして求めるのかと感心するかもしれない。
つまり一見もっともらしく見えるのである。
しかし、その割合の根拠、算出を説明するものは一切なかった。
いきなり数値が突然出てきて、その割引率で価格計算され、鑑定評価額として
決定されている。
国債の利回りはともかく、プレミアムの利率として採用している
２．５％、１．３％、１．０％の実証的データ分析による説明が全くなされていない。
なぜ、２．５％なのか？
なぜ、１．３％なのか？
なぜ、１．０％なのか？
何に対しての％なのか？そのデータ分析の合理的根拠は？
それら数値の説明も全くなされず、理論的根拠も、実証データ分析の裏づけもない
数値 が罷り通っていることに、
私は強い疑問を感じる。（との事。さらに話はつづきます。）
流動性欠如プレミアム、資産の安全性プレミアムは、そもそもそれ自体がリスクプレミアム
なのに、それをリスクプレミアムと区別して、再度加算するとは、
一体、リスクプレミアムというものは何なのか？
やはり、今回だけで書ききれないので、次回につづけることにします。
割引率を考える上で、この鑑定士さんの話は参考になりますので
次回も是非読んでくださいね。
近年の不動産投資はキャピタルゲイン重視ではなく、インカムゲインからの
キャッシュフローを、短期から長期にわたり予測し個々の不動産の投資戦略を
立てることが不動産投資成功のカギです。
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投資コラム
2009-05-26T15:02:59+09:00
建築家
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